不動産投資のリスクコントロール

投資には貯蓄と違ってリスクがあります。貯蓄にもリスクはありますが、それは銀行が潰れるとか、インフレでお金の価値が下がるといったものである程度は予測できるものですし、今のところ私が生まれてからは生じていないものなのであんまり現実的な気がしていません。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われる投資方法ですが、そのリスクをある程度まで自分でコントロールできます。

bBearさんによる写真ACからの写真 

1つ目は空室リスクです。人口減少時代を迎える日本では心配事の筆頭になる空室リスクですが、これは魅力的な物件にすることで回避できると考えています。立地は変えようがありませんが設備や外観については手の施しようがあります。人気のないバス・トイレ一体型の物件は避けるという手もありますが、学生なら気にしないという事なのか大学近くの物件ではすんなりと入居者が決まりました。

2つ目は家賃の滞納リスクですが、家賃保証会社を立てるという方法があります。副業で不動産投資をしている人が管理会社を挟まずに家賃の取り立てをしているケースは珍しいと思いますが、管理会社を挟んでいる人は大体家賃保証会社を利用してもらっているのではないでしょうか。連帯保証人がいる人にも家賃保証会社を利用してもらうのは念を入れ過ぎているような気もするのですが、高齢化社会で親御さんでも年金しか収入がなく連帯保証人になったはいいが、子供が滞納してもその肩代わりをしてやる余裕もないという人がいらっしゃるそうなので、大家としては家賃保証会社を利用してもらいたいものです。

3つ目は家賃の下落リスクですが、これは将来的に緩やかにインフレを起こすと政府が言っているので、私としてはその言葉を信じたいところではあります。それでも家賃が下落するリスクもありますので、ローンを組むときに金利均等返済より元金均等返済を選ぶという手があります。元金均等返済ならば少しずつ返済金額が少なくなっていきます。返済の総額も少なくなるというメリットもありますので、不動産投資をするには向いているのかなぁと思っています。私の持っている物件はテナントが変わるたびに少しずつ家賃や共益費を引き上げています。それも一種のリスク回避だと思っています。

acworksさんによる写真ACからの写真 

4つ目は災害に対するリスクです。みなさん「保険に入れよ」とツッコミを入れたくなりますよね。そうなんです、大家業にはいろんなリスクヘッジがあって保険もそれに合わせた商品があるのです。入居者さんも家の中の火災や水漏れには保険を入るのですが、建物全体でも保険に入る必要があるのです。災害に対しての保険は掛け捨てですが、それを利用して儲ける方法もあります。保険会社の人には知られたくないのでここには書きませんが、その情報だけで荒稼ぎをしている人も居ます。

4つのリスクに対して、それを回避する考え方を綴ってみましたが、不動産を購入するときにしっかりと収入と支出のシミュレーションをする必要があります。ローンを組んで保険に入ったら手元にいくらも残らないということもあります。投資ですからリターンがいくら手元に残るかしっかりと予想してから購入しましょうね。

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