不動産投資した物件のメンテナンス費用

区分所有のマンションならば月々管理費と修繕積立金を支払っている方がほとんどだと思いますが、1棟モノの物件を購入した方は唯一の所有者としてその物件のメンテナンスを行っていかないといけません。それでは、いったいどのようなメンテナンス費用が掛かるのでしょうか。それが分からずに投資すると思っていた以上に費用がかさんで利回りが低くなるばかりで、下手をすると赤字になってメンテナンス貧乏になるかもしれません。

①退去時に部屋のクリーニング

これは区分所有の方でも必要になりますが、退去者が出るたびに多かれ少なかれクリーニングをしなければいけません。綺麗に住んでもらうことができれば『洗い』と呼ばれる簡単なクリーニングだけで済むこともありますが、ペットを飼っているような方が住んでいれば壁紙の貼り替えや消臭作業など、ひどい時なら床材の補修まで必要になることがあるかもしれません。長期間住んでもらうことができれば、一回のクリーニング費用が少々高額になっても分散効果で、投資家目線ではメリットがあります。敷金の額にもよりますが、短期間でテナントが入れ替わるならクリーニング費用も掛かるのであまり心理的にいいとは思えません。

②エレベーターや水槽の保守費用

5,6階建て以上の建物ならエレベーターが付いているとは思いますが、建築基準法の規定で一年に一度は法定点検を行う義務があります。高架水槽や受水槽については水道法の規定で一年に一度以上は清掃と検査を行わなければなりません。このように設備については必ず何らかの法律によって健全な状態に保つことを義務付けられています。毎年のことですので、最初のシミュレーションの時にこのような費用をちゃんと算出しておかないと、思ったような利益を出すことはできません。

③大規模修繕費用

できれば、大規模修繕が必要な期間には物件を保有せずにほかの人に転売したいですね。私の感覚ではなんだか貧乏くじを引き当てたような気がしてしまいます。物件情報には何年に外壁塗り替え済みなどの情報もありますから、築浅の物件や大規模修繕工事が終わった直後の物件を購入するのも手ですが、そのような物件は得てして割高になっていますので、ボロボロの物件を購入して自分で大規模修繕をするのも人生経験という点では楽しいかもしれません。

④鉄部の塗装やり替え費用

屋根や外壁の塗り替えなどの大規模修繕のスパンは一般的には12年くらいと言われていますが、鉄部の錆び止め塗装についてはもっと短いスパンで塗り替える必要がります。大体、5,6年といったところでしょうか。どうしても雨ざらしになっているところや水はけが悪かったりして水が溜まるところは錆が出てきて塗装がはがれてきますので、建物の寿命を延ばすためにも錆び止め塗装を頻繁に行わなければなりません。

どうでしょうか?これから不動産投資を行っていく人にとってはシミュレーションの参考になったと思いますが、経験のある方には当たり前のことなんです。戸建て住宅のみに投資している人には、エレベーターや水槽はあまり馴染みがないかもしれませんが、少し規模の大きなマンションでは必ず覚えておかなければ後で痛い目にあいますので気を付けてください。

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