よく不動産投資の本を読んでいるとリスクの項目に【家賃の下落】が出てきます。同じような建物が近所に建設されるとどうしても比較されて家賃を下げないといけないとか書かれているのですが、本当でしょうか。サブリースで賃料保証してもらっているから大丈夫という人も居るでしょう。それでも、サブリースの賃料引き下げを求められることもあると思います。その時はどうしたらいいのでしょうか。そのような時の対応法をいくつか紹介したいと思います。
家賃を下げるのは最後にするべきこと
不動産投資をしていて一番のリスクは【空室リスク】だと思っています。リスクに順番なんてつけられないという方も居るかもしれませんが、空室になればすぐに次の入居者が決まるという自信満々のオーナーも居ますが、そのような方は珍しいです。物件を多く抱えている人なら１室くらいは何ともないというかもしれませんが、それでも入居率は高い方がいいに決まっています。では、手っ取り早く入居者を決めるには家賃を下げればいいのかという事ですが、そうとも限りません。ほかにもできる事があるので、家賃を下げるのは最後の手段だと思ってください。
まずはアクセント作り
まずやるべきことは他の部屋との差別化です。壁の一面だけを違う色の壁紙にするのもいいです。インターネット回線を引いてサービスするのもいいです。玄関に姿見の鏡を設置するのもいいです。何か他の部屋とは違うという事を分かりやすい形でアピールしてください。内覧した時にはっきりと分かるものがいいのですが、不動産屋さんに説明してもらうとか物件案内に記載できることでも構いません。差別化することで家賃の下落を止めることが出来ます。もしくは家賃を上げる事すらできますので部屋の特色を出すことは大事だと思っています。
サブリースは必要でしょうか。
親の資産を相続して、自分の意志ではない形で不動産オーナーになる方も居ます。そのような場合は親がサブリース契約をそのまま引き継ぐことも多いと思いますが、事業収支のシミュレーションを立てているのにサブリース契約を大幅に減額されたり、一方的に契約を破棄されたりすることがあります。普通はしぶしぶ承諾することの方が多いとは思いますが、一番いいのはサブリース契約をさっさと解約して物件の建つ地域にある賃貸に強い不動産業者を見つける事です。
最初からリスクを想定しておく
リスクは突然に起こると対応に困ってパニックになり冷静な判断ができないという事になります。でも、想定していたリスクなら対応策も想定しているはずですから慌てることはありません。不動産オーナーは問題が起こったときに誰に相談して、どのように対応するのか、という事を想定しておいてください。会社の事業と同じで、貯金や債券とは違って満期もありませんし、株式やＦＸなんかより売却が難しいです。ただ、じっくりと考える時間はありますので私には合っていると思っています。
皆さんも頑張って広告や新聞やニュースの裏を読んでくださいね。
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