大規模修繕工事のコンサルタントの実力は~その四~

1年以上の打ち合わせを経て、ようやく工事の着工まで迫ってきました。4月から工事が始まるので、それからが面白くなってくるところなのですが、前回の理事会で直前になって色々と問題が湧いてきていました。設備についての調査をしたと思っていたのですが、設備は今回の工事対象に入ってなかったので、調査もしていないということです。

理事会の問題点

今回は大規模修繕工事を主体に計画しました。東京オリンピックが終われば日本全体の工事業者の忙しさも一段落して、工事費が少しは安くなるだろうという思惑から5年ほど前からの計画通り大規模修繕工事を行ったのです。それでも、理事の当番が回ってくるまでは他の理事がどのような活動をしているかあまり気にしていないものですから、小さな修繕や鉄部の塗替えが実施されているか、ほとんどの人は分かりません。殆どのマンションで採用されている輪番制の理事会の欠点とも言えるのがこの「自分の当番以外の時の事は知らない」問題だと思います。

管理会社からキチンと修繕計画を受けていますか

本来なら国土交通省のガイドラインに沿ってマンション毎に「長期修繕計画」を作成して、その計画に沿って維持保全していくのがいいのですが、1割位のマンションでは「長期修繕計画書」を作成していないそうです。「長期修繕計画書」は作ったらOKというわけではなく、定期的に見直しをして修繕積立金がちゃんと目標に向かって積み立てられているかとか、突発的な工事必要となっていないかとか、工事に必要な金額は物価の上昇を考慮したものになっているか、と言うような事を見直していくことが大事です。それは管理を依頼している管理会社の仕事なので、マンションに住んでいるあなたも一度確認してみましょう。

大規模修繕工事と設備更新の時期について

大規模修繕工事は外壁に沿って外部足場が必要になりますが、設備の更新工事には外部足場は必要ありません。その分工事費用は安くなりますが、大規模修繕工事と同じように各戸がそれぞれに実施するものではなく足並みをそろえる必要があります。大規模修繕工事では見晴らしが悪くなるとかバルコニーに人が居ると気になると言ったストレスを受けるため、家の中の設備工事は時期をずらしてするケースも多いそうです。男性で工事のストレスを気にする方よりも女性の方が気にする方の割合は高いと思います。

コンサルタントの対応は

大規模修繕工事の設計をお願いしているコンサルタントに追加で設備の更新もお願いしようとしたのですが、コンサルタントは「ウチでも対応できますが、管理会社でもできるし、施工会社も設備の更新工事のプロですから、ウチを通すよりも安く上がりますよ」との事。何でもプロに任せれば手間は省けるのですが、その分コストもかかるというのは自明の理です。ただ、それをすぐに言葉にできるというのは正直すぎて商売っ気がなく他の理事にとってもポイントアップでした。

まとめ

臨時総会の際に「今回は設備の更新工事をするのかしないのか」という質疑があったので話題になったのですが、そうでなければ気付かずにスルーしてしまうところでした。設備については当初から気になっていたのですが、調査を前任のコンサルタントに任せており、質問しても「設備に問題ありません」との答えがあったため安心していたのですが、今思えば見てもないのに問題ないと言った可能性もあるためちょっぴり不安になっている今日このごろです。

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