日本経済新聞の土曜版の「何でもランキング」にマンション選び、プロはここを見るという特集が掲載されていました。中古マンション編と新築マンション編があるのですが、新築マンション編は中古マンション編の抜粋みたいな内容でした。中古マンション編の輝ける第一位は「修繕歴、積立金」でした。新築マンション編には積立金がランキングに入っていなかったのですが、新築でも修繕積立金が妥当かどうかチェックしておく必要があります。
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投資用ワンルームマンションの注意事項
ワンルームに限らないのですが、投資用マンションの単身者用などは持ち主と居住者が違う場合がほとんどですし、持ち主が近くに住んでいるとは限りません。私の物件も年に一度の通常総会の出席者が０ということもありました。そうなると、管理会社任せになってしまい、系列会社に高い金額のまま発注されても文句が言えません。チェック機能が働いているかどうか確認するのは難しいのですが、購入前に総会の議事録を見せてもらって出席者がいるかどうか確認すると安心です。
投資用ファミリータイプマンションの注意点
投資用のファミリータイプの数は多くないのですが、一棟タイプと分譲タイプではだいぶ変わってきます。一棟タイプの場合は修繕計画や管理会社の選定などすべての決定を一人で行わなくてはなりません。管理会社の担当者がしっかりしている場合にはイベントの前に前もってアナウンスしてくれるでしょうが、積立金の管理や修繕工事のコストなど考えることはすべてのタイプの中でも一番多いです。分譲タイプの場合、持ち主が居住している場合も多く、持ち家の資産価値を上げるという目的が明確なため安心していいと思います。
新築投資用マンションの注意点
デベロッパーは分譲時に長期修繕計画と修繕積立金を提示するのですが、とにかく投資用マンションは売ることが目的ですので、修繕計画を低く設定して毎年の支出を少なく見せる方法もあります。新築マンションの分譲時に修繕積立金が変動することをデベロッパーは少ないようです。売ったあとの修繕は区分所有者や管理組合の責任となりますので、ある程度の目安を以てチェックするのも大事になります。
タワーマンションタイプの注意点
ファミリータイプのマンションも建築主のデベロッパーが最初に金額設定をするのですが、タワーマンションなどの高価格帯の物件では共用部分にかかる費用が大きいため、他のタイプよりも単位面積当たりのコストが高額になります。特に機械式の駐車場などは毎年のメンテナンスも高額になるため修繕積立金は高く設定されていることが多いです。一般的には全体の面積が広い団地型のマンションほど一部屋ずつの負担する金額は安くなるのですが、タワーマンションにはいろいろな付属設備や共有施設があるため、全体の面積が広くても他と比べて安くなるということがありません。
まとめ
大規模修繕工事の修繕委員長を拝命してからマンションの理事会の内容が分かるようになってきました。以前、理事長だった時には何もイベントがなく毎月の管理会社の報告を聞くだけだったのですが、大きなイベントがあると他の区分所有者との意見の調整や説得など気苦労の多さにビックリしました。工事で修繕積立金を使い切るといざという時に困るのでいくらか残しておきたくなりますが、それのさじ加減も難しい所です。思いもかけぬタイミングで修繕積立金が上がることもあるので、気を付けましょうね。
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