巷には不動産投資の本がいっぱい出ているのですが、ほとんどの本の内容は「どのように安い物件を買うか」ということにしか触れていません。それは不動産投資の道のりでいうとようやく最初のスタートを切るまでの内容です。不動産投資はそこから何もしなくても収入は入ってきますが、できれば、収入を増やすためにもいろいろと自分の物件に手を加えていく事をお勧めします。
区分所有の不動産を購入するとどこから嗅ぎつけてくるのか知りませんが、いろいろな会社から「売ってください」「今売らないと損ですよ」という電話が家にかかってきます。一度は「出口戦略はどのように考えていますか？」と聞いてきたので、「なんでそんなことを見ず知らずのあなたに教えないといけないんですか。」と切れたフリをしてやりましたが、全く懲りもせずに同じ会社の違う人からかかってきます。
帳簿を付ける
まずは、それぞれの物件の出納表をつけてください。家計簿もつけたことがない人には少しハードルが高いかもしれませんが、それぞれの物件ごとにどれくらいの収益が出ているのか、もし売却するならいくらで売却すると収益がプラスになるのかを知ることが大事です。入居者さんが転出した場合に手を加えるにしても、いくら位のコストを掛けて、家賃を上げるなら利益率はいくらになるのかの目安になります。
繰り上げ返済をする
次にサラリーマンの方はだいたいローンを組んで不動産投資を始める方が多いと思いますので、繰り上げ返済をしてください。銀行の融資の目安としては年収の１０倍や１５倍というものがあります。年収を増やすほうが効果は高いのですが、お給料や年収なんてそうそう簡単に増やせるものではないので、限度が限られているならその限度内でどのように借金を増やしていくのかを考えなければいけません。繰り上げ返済をすれば、信用も増えますし、借り入れできる金額も増えますので、どんどん繰り上げ返済をしてどんどん次の物件を購入してください。不動産投資は規模を大きくすればするほどリスクが小さくなっていきますので、どんどん借金をして物件を多く買うほうが良いと考えています。
部屋のグレードアップ
最後に、入居者が退去するタイミングでは時間の許す限り立ち会ってください。「不動産投資は不労所得だ」と言い張る方はできるだけ物件の管理は管理会社に任せて何もしようとしない人が多いのですが、内装に一工夫するだけで家賃を上げることもできますし、共有部分が暗いならマンションの理事会や総会に改修の提案をしてマンション価値を高めることもできます。それも、やはり物件に足を運んで自分の目で見ないことにはわかりません。改修費用に２４万円かかったとして、月の家賃を２万円上げることができれば一年で元を回収することができるので利息100％の投資をしているのと同じです。これほどコストパフォーマンスの良い投資はありませんよね。
不動産投資は他の投資と違って事業としての側面が濃いので、自分のアイデアと自分の努力で改善してくことが可能です。株式投資や仮想通貨などではなかなかこのように行きません。株主になったら株主総会で発言することはできますが、経営者ではないので意見が聞き入れてもらえる事もそうそうないですが、不動産投資では自分の意見が全てなのでどんどん改善していくことができます。
皆さんも頑張って広告や新聞やニュースの裏を読んでくださいね。
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