これから不動産投資を始めようと考えているあなたなら先に不動産を買い進める戦術を考えておかなければなりません。ローンを組んで購入するのか、現金で一括で購入するのかの戦術はこれからの長い投資人生の指標となります。まずゴールを決めてそれにどのようにたどり着くような戦術にするのかをイメージできなければ行き当たりばったりになって途中で立ち止まってしまう事になります。
もしあなたがサラリーマンでないならローンを組んで買い進めるのは難しくなります。すでに自宅などの不動産を所有していて担保に入れる不動産があるなら話は別ですが、融資の厳しいこのご時世では借り入れできるとしても日本政策公庫での初回の融資だけしか借りられないという人も多いと思います。今回はそれぞれのメリットを紹介します。
現金（キャッシュ）で購入するメリット
１．空室リスクの回避
月々の返済がないために空室でも気苦労が少ないです。収入がないのは嫌なのですが、ローンを組んで購入することと比べると断然気の持ちようが違うのでストレスの感じ方が全然違います。
２．指値が通りやすい
買い付け申し込みをするときにローン特約を付けるとどうしても時間がかかるため、速く現金化したい売り主にしてみれば少々値引きしても現金で買ってくれる人を優先します。そのため、一般的には最初の表面利回りよりも利回りが良くなることが多いです。
３．金利が発生しない
金利が発生しないので、収入はほとんど自分のものになります。固定資産税は必ず払う必要があるのでどうしようもありませんが、無駄に出ていくお金は少なくなります。
ローンを組んで購入するメリット
１．レバレッジを利かすことができる
銀行から借りたお金で利益を得るのですから、同じ利回りの物件なら借入金を返金しても手残りはキャッシュで購入するよりも多くなるはずです。ただし、無理に短い期間で返却する場合は返済金額が多くなるので手残りは少なくなります。その場合には返済後にはより多くのキャッシュフローが残るはずです。
２．高額な物件を購入することができる
キャッシュで購入するよりも圧倒的に高額な物件を買うことができます。もし、１億貯めてから物件を買うつもりなら年間400万円ずつ貯金しても25年かかりますが、頭金の1000万円だけを貯めてローンで購入してから返済するなら２年半の貯金で購入することができます。
他にもローンを組んで購入すると団体信用健康保険に入ることができてもしもの時には家族に借金の無い不動産を残すことができるので、他の生命保険に入っている人は解約したりしていますが、それは自分のメリットになっているのかどうか微妙な所なので今回はメリットに入れていません。
次回はデメリットを紹介しますね。
皆さんも頑張って広告や新聞やニュースの裏を読んでくださいね。
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