中古マンションの流通を後押しするような制度が今後相次いで始まります。今年の春からは相続する予定の無いマンションを担保に積立金を融資するリバースモーゲージが始まっていますし、来年にはマンションの管理計画認定制度や長期優良住宅見直し制度が始まります。
管理計画認定制度とは
マンションの管理体制について各自治体が「お墨付き」を与えるようになるそうです。管理組合の運営状況や経理状況について、それに長期修繕計画の内容などをまとめた計画が一定基準を満たしていれば「認定マンション」に認定されて、入居者を募集しやすくする方針です。検索サイトでも「認定マンション」かどうかで検索することが出来れば、今後は「認定マンション」の登録が殺到することになると思います。
長期優良住宅の認定とは
長期優良住宅という言葉自体は耳にしたことがある人も居るのではないでしょうか。今までは新築の一戸建てなどである程度の認知がありました。認定をとれば、住宅ローンや税金の優遇があるので同じくらいの金額なら是非とも「長期優良住宅」の認定を受けた住宅にしたいという施主も多かったのですが、その制度を中古のマンションでも認定を受けやすくするという方向に進むそうです。今までは各住戸単位で必要だった手続きを管理組合がまとめて手続きをすることが出来るようになるため、一気に戸数が増える可能性もあり、中古物件を取引する時の目安になることがありそうです。
海外と比べると
日本では戸建ても含む住宅流通の中で中古の割合が海外に比べて低くなっています。これは、日本人が新しいもの好きという事と、税制上の取り扱いでは木造の一戸建て住宅の減価償却期間が22年と短いので、22年以上経った住宅の資産価値が０になるという事もあり、中古住宅よりも新築住宅が圧倒的に優勢に扱われてきた為です。特に、昭和56年に建築基準法で耐震性の指標が変わったこともあり、それより古い住宅は旧耐震と呼ばれて敬遠されることも多かったのです。
今後の問題として
2020年末で約675万件あるマンションのうち築40年以上のマンションが100万件以上あります。つまり７件に１件は40年以上という事です。一般的には築古のマンションにはずっとそこに住み続けている住民がいて、その方たちは高齢化していっているという事です。あと何年住むことが出来るか分からない高齢者の方たちは建て替えなどの追加費用が発生するような事には反対する方が多いです。今後はそのような築古のマンションをどのように運営していくかが問題となるのが安易に想像できます。
まとめ
日本のように災害が多い国だと、古くて耐震性に疑問のあるような建物よりも進化して耐震性が少しでも高そうな建物を選ぶのはもっともですし、税法上の減価償却期間を超えた住宅については価値が０と言われるとなんだか高いお金を出すのが嫌になるのが人の心理だと思います。ハウスメーカーや工務店などは家を建てる事が会社の使命ですからテレビでもコマーシャルで新しい家は良いですよというイメージを与えています。これらの新制度ではそれらを覆して中古住宅の流通がもっと増えることを期待しています。
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